Alors que le logement est une question r�currente pour les pouvoirs publics et que les d�marches environnementales visent � transformer les constructions d�j� existantes, seuls 2 000 logements sont produits chaque ann�e � partir de b�timents autres (anciens bureaux, locaux du secteur tertiaire, etc.). Pour augmenter ce chiffre, une loi a �t� vot�e afin de faciliter ce type de projets. Comment ?
Assouplir la r�glementation pour transformer des b�timents en logements
Un plan local durbanisme plus souple
Pour rappel, le plan local durbanisme (PLU) est un document durbanisme qui pr�voit un projet global d'am�nagement et d'urbanisme dune commune ou dun groupement de communes et qui en tire les cons�quences en mati�re de r�gles d'am�nagement et d'utilisation des sols.
Le PLU se compose de 5 �l�ments :
- un rapport de pr�sentation ;
- un projet d'am�nagement et de d�veloppement durables ;
- des orientations d'am�nagement et de programmation ;
- un r�glement ;
- des annexes.
Le PLU �tablit notamment un d�coupage du territoire en zones (urbaines, � urbaniser, agricole, etc.). Ces zones font lobjet de r�gles sp�cifiques en mati�re durbanisme et ont un impact sur la destination des b�timents qui y sont construits (exploitations agricoles, foresti�res, locaux commerciaux, habitations, etc.).
Or, pour transformer des b�timents en logements, leur destination doit �tre modifi�e en ce sens.
Il est � pr�sent possible de d�roger aux destinations pr�vues initialement par le PLU, ou au document y tenant lieu, pour les changements de destination en vue de la cr�ation de logements. Cette d�cision revient au maire ou au pr�sident dintercommunalit�.
Cette d�rogation est applicable aux travaux ou aux constructions d'extension ou de sur�l�vation faisant l'objet de l'autorisation d'urbanisme.
Cette d�rogation peut n�anmoins �tre refus�e � cause :
- des risques de nuisances pour les futurs occupants ;
- de l'insuffisante accessibilit� du b�timent par des transports alternatifs � l'usage individuel de l'automobile ;
- des cons�quences du projet sur la d�mographie scolaire au regard des �coles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixit� sociale et fonctionnelle.
Notez que la d�rogation doit �tre autoris�e par :
- la commission d�partementale de la pr�servation des espaces agricoles, naturels en pr�sence dune zone agricole ;
- la commission d�partementale de la nature, des paysages et des sites en pr�sence dune zone naturelle.
De plus, si un b�timent initialement destin� � une exploitation agricole et foresti�re peut �tre transform� en logement, cela nest possible que si lesdits b�timents ne sont plus utilis�s depuis plus de 20 ans.
Il peut �galement �tre d�rog� au r�glement qui d�limite dans les zones urbaines ou � urbaniser des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale.
Mobiliser un projet urbain partenarial
Pour rappel, un projet urbain partenarial (PUP) est un outil permettant de financer en tout ou partie les �quipements publics n�cessaires au fonctionnement des op�rations de travaux ou dam�nagements par le porteur de projet (am�nageurs, lotisseurs, propri�taires fonciers ou constructeurs).
Le porteur de projet n�gocie un PUP avec lautorit� comp�tente, par exemple la commune. Le PUP fixe alors les modalit�s de participation au financement des �quipements publics, notamment la liste des �quipements � financer et le montant de la participation du porteur de projet.
En �change, le porteur de projet b�n�ficie dune exon�ration de la part communale de la taxe dam�nagement qui peut aller jusqu� 10 ans.
Le PUP peut �tre mobilis� pour des op�rations dam�nagement, de construction et, maintenant, de transformation de b�timents de destination autres que les logements qui n�cessitent la r�alisation d'�quipements publics.
Transformation facilit�e dans les copropri�t�s
� pr�sent, lorsque la modification de la destination de parties privatives � usage autre que d'habitation contrevient � la destination de l'immeuble en copropri�t�, elle est soumise � l'approbation de l'assembl�e g�n�rale.
Cette d�cision doit �tre adopt�e, non plus � lunanimit�, mais � la majorit� simple.
La majorit� simple est �galement applicable pour voter la modification de la r�partition des charges de copropri�t� qui en r�sultera le cas �ch�ant.
Notez que cette possibilit� nest pas ouverte aux locaux commerciaux.
Logements universitaires
Les CROUS pourront b�n�ficier du syst�me de march� de conception-r�alisation, cest -�-dire un march� de travaux permettant � lacheteur de confier � un op�rateur �conomique une mission portant � la fois sur l�tablissement des �tudes et lex�cution des travaux.
De plus, les logements universitaires pourront b�n�ficier dune majoration du volume constructible pr�vue par le PLU, pouvant aller jusqu� 50 %.
Permis de construire � destinations successives
Un permis de construire permettant dautoriser plusieurs destinations successives dun b�timent est � pr�sent possible. Il sagit du permis dit � r�versible �.
Transformation des b�timents en logements : de nouveaux outils disponibles ! - � Copyright WebLex